OVERWEEGT U UW WONING TE VERKOPEN?

Het te maken hebben met verkoop en koop van onroerend goed in het buitenland kan enigiets angstig zijn, helemaal als er ook nog een taalbarriere bestaat. U zult zien dat nadat de voorwaarden en procedures uitgelegd zijn, het proces nog niet zo gecompliceerd is.

De verkoper moet bewijzen da alle plaatslijke belastingen voldaan zijn en dat de onderhouds en condominiumskosten betaald en bijgewerkt zijn.

Na het vinden van een potenciele koper die bereid is om een offerte aan te nemen van de verkoopsom, dient de verkoper te bewijzen dat alle nutsvoorzieningen (stroom, water, gas, telefoon en/of internetaansluiting, verzekering) betaald en geldig zijn. Niet betalde of uitstaande rekeningen, met name tegenover de gemeente, leges en belastingen, kunnen uitlopen op openbare verkoop van het onroerend goed door de Staatsautoriteiten. Somige verkopers zeggen de contracten van de nutsvoorzieningen op nadat alles betaald is, anderen zetten het over op naam van de nieuwe eigenaar (gebruikelijk waneer beiden partijen vertegenwoordigd zijn door advocaten/solicitors) en voorkomen hiermee het starten van een nieuw aanvraag procedure.

Het benoemen van een legale vertegenwoordiger is aanbevolen, met name als de verkoper niet in het land woont. Essentiele stappen zoals het opstellen van de voorlopige verkoopcontract, het nakijken van alle dokumenten betrekking hebbende op het onroerend goed, of deze in orde zijn, het bevestigen met de autoriteiten dat alle belastingen betaald zijn en het vastleggen van de datum van de definitieve koopakte bij de Notaris, zijn allemaal taken van de gevolmachtigde, hierdoor wordt de koper vrijgesteld voor toekomstige lasten.

In weze, bestaan er drie taken bij het verkopen van onroerend goed. Een is het tekenen van de voorlopige koopcontract, de tweede is het tekenen van de koopakte en de derde is het betalen van enige meerwinst belasting.

Voorlopig koopcontract: een juridische bindend dokument waarin gedefineerd zijn alle vooewaarden van de verkoop. Het is opgestelt door een advocaat en zal door alle bijbetrokken partijen getekend worden (verkoprs en kopers) door hun legale vertegenwoordigers door middel van een volmacht of door personelijke aanwezighied. De koper betaald dan aan de verkoper of zijn legale vertegenwoordiger, een aanbetaling van tussen de 10% en 30% (aan de hand wat vooreen overeengekomen is tussen de partijen). Dit contract doelt als intentie voor het kopen en verkopen van het onroerend goed. Indien de verkoper zich terugtrekt van de overeenkomst, is hij verplicht de potentiele koper te vergoeden met het dubbele van het aanbetaalde bedrag. Als de koper zich terugtrekt, dan verliest deze het aanbetaalde bedrag.

Koopakte: Dit dokument wordt getekend als er een verkoop of koop van onroerend goed plaats vind. Algemene regeling is dat de koper (of zijn vertegenwoordiger) verantwoordelijk is voor het bespreken van een dag en tijdstip, in overeenstemming met alle partijen, waarop de overdracht plaats zal vinden. Dit gebeurt bij de notaris en pas nadat alle voorwaarden en eisen in de voorlopig koopcontract nagekomen zijn en de nodige betalingen plaats gevonden hebben. Voor het geval een van de partijen de portugese taal niet beheerst, zal er een tolk benoemd worden. Bij het tekenen van de koopakte vind ook plaats de betaling van het resteerde bedrag aan de verkoper en worden alle huissleutels aan de nieuwe eigenaar overgehandigd. De notaris en registratiekosten zijn voor de nieuwe eigenaar.

Meerwinst Belasting: verschuldigd door de verkoper aan de belasting waneer de verkoopwaarde van het onroerend goed hoger is dan de koopwaarde toen de verkoper kocht. Er is sprake van vrijstelling van het betalen van de meerwinst belasting waneer de verkoper de winst herinversteerd in ander onroerend goed. Er moet wel aan bepaalde voorwaarden voldaan worden. Fiscaal advies hierbij is aangeraden. De verkoper is in alle gevallen verplicht de verkoop van het onroerend goed aan te geven bij de belastingdienst door middel van een daarvoor bestemde aangifte.

In overeenstemming met de wetgeving nº 78/2006, afgegeven op 4 april 2006, dienen alle huiseigenaren  een Energie Certificaat beschikbaar te hebben en aantoonbaar bij het tekenen van de koopakte. Deze certificaat is om te meten hoe efficiënt de huizen energie verbruiken en zonder dit document mag de koopakte niet gepasseerd worden. Energie Certificaten worden door deskundige firmas en ingenieurs afgegeven, dit neemt normaliter 5 dagen. De prijs is net boven de 200 euros voor een twee slaapkamer woning en de verkoper is verantwoordelijk voor het aanvragen hiervan en de daarbijhorende betaling.

Het is 10 jaar geldig en wordt bij het tekenen van de koopakte aan de nieuwe eigenaar overgedraagd.

De verkoper kan de Energie Certificaat aanvragen via zijn vertegenwoordiger en de meeste makelaarskantoren kunnen dit ook voor u regelen.